Processo · Piattaforma · Indicatori
Il sistema operativo.
Un processo codificato, strumenti sviluppati internamente e indicatori misurati su ogni unità: è ciò che rende la gestione replicabile oltre la scala del singolo immobile.
01 Processo
Ogni asset entra in gestione attraverso sei fasi.
Lo stesso percorso per un bilocale a Bologna e per una villa a Porto Cervo. Cambiano i numeri, non il metodo.
- Fase 01
Analisi
Rilevazione della domanda sulla micro-zona, benchmark competitivo, stima di resa annua e definizione del posizionamento.
- Fase 02
Onboarding
Rilievo fotografico, allestimento, pubblicazione sui canali e configurazione dell'unità a sistema.
- Fase 03
Pricing
Politica tariffaria per stagione, evento e finestra di prenotazione, rivista quotidianamente.
- Fase 04
Distribuzione
Presidio dei canali intermediati e diretti, sincronizzazione dei calendari e regole di soggiorno.
- Fase 05
Operations
Turnover, pulizie, manutenzione e comunicazione con l'ospite secondo protocollo.
- Fase 06
Rendicontazione
Report periodico su occupazione, tariffa media, ricavo netto e qualità erogata.
02 Piattaforma
Cinque moduli sviluppati internamente, in un unico ambiente.
Nessun software di terzi al centro del sistema: il motore tariffario, il gestionale e il controllo qualità parlano la stessa lingua e scrivono nello stesso archivio.
Pricing engine
Ricalcolo tariffario su domanda, stagionalità ed eventi, ogni giorno, su ogni unità.
Gestionale operativo
Turnover, squadre, interventi e scadenze per unità, con assegnazione automatica.
Controllo qualità
Checklist fotografiche verificate a ogni cambio ospite prima della riapertura del calendario.
Portale proprietari
Accesso continuo a calendario, incassi e rendiconti, da qualsiasi dispositivo.
Data warehouse
Storico consolidato di tariffe, occupazione e qualità su tutto il portafoglio: oltre 25.000 rilevazioni tariffarie all'anno che alimentano il pricing engine di ogni unità.
Osservatorio continuo
Trenta mercati letti in parallelo, non uno alla volta: ciò che accade a Roma in una settimana di agosto informa la tariffa di Porto Cervo nella stessa settimana.
03 Indicatori
Otto indicatori misurati su ogni unità, aggiornati ogni giorno.
Riempire il calendario non è un risultato. Lo è quando occupazione, tariffa media e qualità crescono insieme.
Tasso di occupazione
Notti vendute sulle notti disponibili.
Tariffa media giornaliera
Ricavo medio per notte venduta.
Ricavo per unità disponibile
L'indicatore che unisce prezzo e occupazione.
Durata media del soggiorno
Incide su costi di turnover e margine.
Tasso di cancellazione
Prenotazioni annullate sul totale acquisito.
Tempo di risposta
Minuti medi di risposta all'ospite, 7/7.
Indice di qualità
Esito delle verifiche fotografiche a ogni turnover.
Punteggio recensioni
Media ponderata sui canali di vendita.
04 Quadro di controllo
Vista per segmento, portafoglio consolidato.
La stessa vista che il proprietario trova nel portale, aggregata sull'intero portafoglio. Ultimi trenta giorni.
| Segmento | OCC | ADR | RevPAR |
|---|---|---|---|
| Urban | 84% | 168 € | 141 € |
| Lacustre e costiero | 71% | 186 € | 132 € |
| Luxury | 58% | 2.000 € | 1.160 € |
05 Standard
Livelli di servizio dichiarati, non discrezionali.
Sono scritti nel mandato e misurati dagli indicatori. Se un livello non viene rispettato, lo vedi nel rendiconto prima che te lo dica un ospite.
- Risposta all'ospite
- entro 30 minuti · 7/7
- Verifica pulizia
- fotografica, a ogni cambio ospite
- Revisione tariffaria
- quotidiana
- Manutenzione ordinaria
- entro 48 ore
- Rendicontazione
- mensile, con accesso continuo
- Stima di resa iniziale
- entro 5 giorni lavorativi
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